توسط ملک مانا
همه آنچه در رابطه با سرقفلی باید بدانید
بارها سردر مغازه‌ها و در آگهی‌های فروش مغازه دیده‌ایم که نوشته شده سرقفلی مغازه به فروش میرسد و احتمالا
برای شما هم سوال شده حق کسب و پیشه یا تجارت چیست و چه تفاوتی با مالکیت دارد. در این نوشته مفهوم،
حقوق و انتقال سرقفلی را برای اماکن تجاری توضیح می‌دهیم.
به گزارش ملک مانا و به نقل از کلیدمگ، سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام حق کسب و
پیشه یا تجارت شناخته میشد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آنها
به نحوی ویژه حمایت کرده باشد. اولین نکته که از این تعریف مشخص میشود این است که این حق تنها برای اماکن
تجاری تعریف میشود و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمیشود.
اما سوال این است که چرا باید از مستاجر اماکن تجاری حمایت ویژه کرد؟
فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره میکنید، در آن یک مغازه پوشاک راه‌اندازی میکنید و با
تلاش فراوان شهرت مغازه تان را افزایش میدهید و مشتریان زیادی برای خود دست و پا میکنید.
حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای
آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده‌اید رایگان به نفع خود استفاده میکند؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازه‌ی
دیگری بروید و روز از نو روزی از نو.
پس قانون‌گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق
مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند.
همین جا مشخص میشود چرا حق کسب و پیشه یا تجارت تنها برای اماکن تجاری تعریف میشود، زیرا به ارزش
اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن افزوده نمیشود.
قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، در سال ۱۳۷۶ دست‌خوش تغییر شد.
موضوع سرقفلی نیز با تغییر قانون دچار تحول شد. در قانون سال ۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان حق کسب و
پیشه یا تجارت یاد شده، حال آنکه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به سرقفلی تغییر پیدا
کرده است. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد.
حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمیتواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور
به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید میشود.
در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد میتواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل
زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد.
این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب
کرده است. اما سه دلیلی که مالک به موجب آنها میتواند به قرارداد خاتمه دهد به این شرح است:
- اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
- اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
- اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.
نکته مهمی که در قانون سال ۵۶ وجود داشت آن است که برای ایجاد حق کسب و پیشه یا تجارت اماکن تجاری نیاز
نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد میشد، بصورت خودکار چنین حقی
برای مستاجر لحاظ میشد.
سرقفلی به چه معنی است؟
سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است که با تغییراتی همراه شده است.
این تغییرات به شرح زیر است:
سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت بصورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمیکند.
بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار ایجاد نمیشود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد،
مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند.
بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمیتواند ادعایی داشته باشد.
چگونه هنگام عقد قرارداد درباره سرقفلی توافق کنیم؟
همان‌طور که گفته شد در قانون جدید برای ایجاد حق کسب و پیشه یا تجارت اماکن تجاری برای مستاجر، باید بین
مالک و مستاجر توافق انجام شود. این توافق به یکی از سه شیوه زیر امکان پذیر است:
۱- هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان این قانون به مالک می‌پردازد (در عرف به این کار خرید حق
کسب و پیشه یا تجارت گفته میشود)، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک را به قیمت روز محاسبه
کرده و به مستاجر پرداخت کند. باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» داشته باشد (بنابراین در
قراردادهای «صلح» چنین حقی منتفی است)، و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و
نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد.
۲- هنگام عقد قرارداد اماکن تجاری مالک و مستاجر توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید
باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را
نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد.
۳- هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان
قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند.در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را
نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
مبلغ حق کسب چگونه تعیین میشود؟
بر اساس قانون، مبلغ حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین میشود:
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
- شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است. طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
- وضع محل اجاره از نظر بنا
- مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده (مثلا هزینه قفسه‌بندی، اشیا مورد نیاز و…) نوع کسب و کار مستأجر
انتقال سرقفلی به چه روش‌هایی انجام میشود؟
الف. انتقال اختیاری
در بعضی از موارد حق کسب یک ملک اختیاری و با تمایل مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل میشود.
این انتقال ممکن است با سند عادی یا سند رسمی باشد.
ب. انتقال قهری
در صورت فوت شخص صاحب حق کسب، حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او منتقل میشود.
ج. انتقال قضایی
وقتی حکم به انتقال سرقفلی ملک از طرف مقام قضایی صادر میشود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.
انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی، عادی باشد
هنگامی که سند حق کسب عادی است و حق انتقال در آن قید شده، صاحب آن میتواند حق کسب ملک را منتقل
کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی انجام شود.
به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک (حق کسب و پیشه) نمیتواند با سند عادی این حق را منتقل کند.
انتقال سرقفلی، در موارد رسمی بودن سند
در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک
سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، میتواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند.
البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمیتواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و
در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.
انتقال سرقفلی توسط شخص بدون داشتن حق انتقال به غیر
اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی اقدام به انتقال آن میکنند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از
طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه آنها حتمی است.
علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستأجر متخلف پرداخت خواهد شد.
برای اینکه مالک حق انتقال بغیر را داشته باشد، لازم است عبارت «حق انتقال به غیر را دارد» در سند قید شود.
به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مساله انتقال به معنای ممنوعیت انتقال خواهد بود.
در صورتی که در سند عبارتی مبنی بر انتقال سند قید نشود، مالک حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.
دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت نبود حق
انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه را به دنبال داشته باشد.
تکلیف مالک در صورت نبود حق انتقال و عدم رضایت مالک
در صورتی که در سند سرقفلی، حق انتقال به غیر تصریح نشده و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز
از خرید خودداری کند، برابر قانون، مالک میتواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه مراجعه کند.
زمانی که به مالک دسترسی نباشد، مالک میتواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ
مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.
زمانی که حق کسب ملکی به ورثه میرسد، انتقال کل ملک به یکی از وارث در صورت نبود حق انتقال به غیر، چه حکمی خواهد داشت؟
بنا بر نظر غالب اساتید، انتقال بین وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب میشوند، انتقال
به غیر محسوب نمیشود اما نظر بوجود عقیده مخالف، پیشنهاد میشود در چنین مواردی از دادگاه مجوز اخذ شود.
موجبات اسقاط حق کسب و پیشه
انتقال به غیر
در صورتی که با نبود حق انتقال، مالک اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند، مالک ملک میتواند با پرداخت نصف
حق کسب به مالک یا خریدار، محل را تخلیه کند.
تغییر شغل
تغییر شغل هم از اقداماتی است که باعث از بین رفتن حق کسب میشود. اگر در سند (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید
شود و مالک بدون اخذ رضایت مالک شغل را تغییر دهد، تمام حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک
ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
تعدی و تفریط
در صورتی که دارنده حق کسب و پیشه نسبت به محل تعدی یا تفریط کند، حق وی از بین خواهد رفت و مالک
ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.
نپرداختن اجاره بها
یکی دیگر از موجبات تخلیه محل، نپرداختن اجاره‌بهاست.
صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰روز ازهر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام کند.
قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره بها از طرف صاحب سرقفلی نمی پذیرد و در صورت پرداخت
نشدن اجاره بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک میتواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بها
اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بها را به موقع پرداخت نکند،
مالک ملک میتواند نسبت به درخواست اجاره بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.
اجاره دادن محل سرقفلی
اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع
قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.
تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی
صاحب حق سرقفلی نمیتواند در دیوار‌ها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد.
تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند، از مصادیق تعدی و تفریط
محسوب خواهد شد و موجب تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود.
آگاهی نداشتن صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک
به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی میشود؛ در حالی که چنین تفکری صحیح نیست زیرا تغییراتی که به اساس و
اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستأجره شود، تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمیشود.
بنابراین صاحب سرقفلی میتواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستأجره انجام دهد اما پیشنهاد میشود در
این مورد حتماً با وکلا یا کارشناسان رسمی دادگستری مشورت شود.
دو نکته مهم!
اگر مالک، ملک خود را به شخص دیگری بفروشد باید بدانید که مالک جدید ملزم به پذیرش و رعایت تمام توافقات
شما با مالک قبلی در زمینه سرقفلی است، ضمن اینکه مالک جدید حق و حقوقی بیش از مالک قبلی ندارد.
بنابراین نیازی به عقد قرارداد جدید با مالک جدید نیست و در صورت عقد قرارداد جدید نیز حق و حقوق قبلی تغییری نمیکند.
اگر قصد انعقاد قراداد جدیدی را دارید باید بدانید که قراردادتان بر اساس قانون سال ۷۶ منعقد میشود، بنابراین
اگر می‌خواهید از حق سرقفلی استفاده کنید، حتما باید بر اساس روش‌هایی که در بالا گفته شد چنین حقی را برای
خود ایجاد کنید؛ چون در قانون جدید این حق به صورت خودکار برای مستاجر لحاظ نمیشود.
