توسط ملک مانا
مهاجرت دوم به املاک شمال
توزیع جغرافیایی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کشور طی دهه گذشته، یک ریزش و رویش معنادار را نشان میدهد. روند صدور پروانه ساختمانی در فاصله ۹۱ تاکنون مشخص میکند، سهم دو استان شمالی از ساخت‌وساز تقریبا دو برابر شده؛ درحالی‌که وزن تهران در تیراژ کشوری ساختمان‌سازی‌ها تقریبا نصف شده است. ارقام توصیف‌کننده شدت رکود و رونق مسکن در تهران و «شمال» طی همین مدت بیانگر مهاجرت سرمایه‌های ساختمانی به مازندران و گیلان بعد از مهاجرت خریداران ملک به این استان‌ها است. مهاجرت‌ها با ۷ محرک رقم خورده است.
اولین شاخص به سهم ساخت‌وساز در تهران و استان‌های شمالی از کل ساخت‌وساز صورت‌گرفته در کشور طی سال‌های اخیر مربوط است که تصویر دقیقی از تمایل به سرمایه‌گذاری ساختمانی در استان‌های شمالی نشان میدهد. آمار نشان‌دهنده رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرهای شمالی و در مقابل، کاهش ساخت‌وساز در تهران در پایان دهه اخیر نسبت به سال‌های 90 و 91 است.
مورد دوم این شاخص آماری را میتوان از «برابر شدن تقریبی سهم ساخت‌وساز در تهران و دو استان شمالی از کل ساخت‌وسازهای کشور» برداشت کرد، طوری‌که آخرین آمارها نشان میدهد سهم پروانه‌های ساختمانی صادر شده در تهران و دو استان ساحلی شمالی (گیلان و مازندران) از کل پروانه‌های صادرشده در شهرداری‌های کشور طی سال 98 تقریبا برابر شده و یک واحد درصد با یکدیگر اختلاف دارند. این شاخص آماری نشان میدهد که شهرهای شمالی به قطب جدید سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور تبدیل شده‌اند.
رشد ساخت‌و ساز طی 10 سال
ساخت‌وساز در شمال کشور مسیر رونق را طی یک دهه اخیر طی کرده، مقایسه حجم ساخت‌وساز مسکن در سال‌های شاخص این دهه است. طی حدود 10سال گذشته هرگاه بازار مسکن در شرایط رونق معاملات قرار داشته، میزان رونق ساخت‌وساز در شهرهای شمالی به‌مراتب بیشتر از تهران بوده و در شرایط رکود نیز به همین ترتیب، رکود عمیق‌تر ساخت‌وساز در تهران رخ داده و شدت رکود در شهرهای شمالی در حوزه ساخت‌وساز کمتر بوده است. افزایش ساخت‌وساز در مازندران و گیلان در آن مقطع زمانی از تهران بیشتر بود، به‌طوری که در مازندران رشد 20درصدی ساخت‌وساز نسبت به سال 91 ثبت شد و در گیلان نیز میزان رشد ساخت‌وساز به صورت نقطه‌ای (نسبت به سال قبل از آن) 4درصد بود. این در حالی است که در کل کشور در سال 92 نسبت به سال قبل از آن، حجم ساخت‌وساز در مجموع بدون تغییر بود.
نکته مهم در مطالعه و بررسی آمارهای مذکور این است که بخش قابل‌توجهی از ساخت‌وسازهای انجام‌شده در شهرهای شمالی به‌ویژه طی دو، سه سال اخیر در بافت‌های روستایی صورت گرفته و اصلا در آمار پروانه‌های ساختمانی صادرشده از سوی شهرداری‌ها قید و منظور نشده است.
با وجود این حتی آمار رسمی ساخت‌وساز در شمال به‌تنهایی و بدون در نظر گرفتن ویلاسازی‌هایی که بدون دریافت پروانه و سپری کردن تشریفات قانونی صورت گرفته، بازهم گواهی میدهد که شهرهای شمالی به مقصد مهاجرت دوم ملکی تبدیل شده‌اند.
رونق و رکود معاملات در تهران و شمال
مهاجرت اول به شهرهای شمالی از سوی تقاضای خرید ملک صورت گرفت و در سال‌های اخیر شاهد افزایش قابل‌توجه تقاضای خرید خانه در دو استان گیلان و مازندران بودیم. به دنبال شکل‌گیری مهاجرت اول که تحت تاثیر هفت علت رخ داد، مهاجرت دوم از سوی سرمایه‌گذاران ملکی و سازنده‌ها به شهرهای شمالی شکل گرفت که اکنون اثر آن در آمارهای ساخت‌وساز منعکس شده است.
بر این اساس گزاره‌های آماری روشنی که مهاجرت اول از سمت خریداران را به بازار املاک را تایید میکند نیز همچون تغییرات معنادار در «رشد ساخت‌وساز» که گواهی بر مهاجرت دوم (مهاجرت سازنده‌ها به بازار املاک شمال) وجود دارد. این آمارها مربوط به تغییرات معاملات ملکی و مقایسه وضعیت کشور، تهران و دو استان شمالی با یکدیگر است.
هفت علت مهاجرت ملکی به شمال
براساس تازه‌ترین گزارش آماری منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران که مربوط به تغییرات حجم معاملات در پاییز 99 است، رشد نقطه‌ای معاملات ملکی در کشور طی پاییز 99 نسبت به فصل مشابه سال 98 حدود 20درصد بوده و این در حالی است که حجم معاملات در مازندران در این فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن حدود 5/ 1برابر شده است. همچنین در گیلان نرخ رشد معاملات مسکن نسبت به پاییز 98 حدود 77درصد بوده است.
چه چیزهایی سبب شکل‌گیری مهاجرت اول و دوم به بازار املاک مازندران و گیلان شد و این دو استان را به قطب جدید ساخت‌وساز در کشور تبدیل کرد؟ «دنیای‌اقتصاد» هفت علت را برای توضیح این تغییرات تدریجی در یک دهه اخیر شناسایی کرده که پنج علت آن به مهاجرت تقاضای مصرفی ملک به شمال و دو علت به مهاجرت تقاضای سرمایه‌ای مربوط است.
افزایش تمایل ساکنان شهرهای بزرگ به زندگی در شرایط مطلوب آب و هوایی شهرهای شمالی
علت اول به افزایش تمایل ساکنان شهرهای بزرگ به زندگی در شرایط مطلوب آب‌وهوایی شهرهای شمالی و محیط سبز و طبیعی آن مربوط است؛ تمایلی که طی 10 سال اخیر به‌تدریج شکل گرفته و هرچه زمان بیشتری گذشته، بر میزان این تمایل افزوده شده است.
آلودگی هوا در شهرهای بزرگ و تراکم جمعیت
آلودگی هوا در شهرهای بزرگ و تراکم جمعیت در این شهرها را هم میتوان بعنوان علت دوم مهاجرت به شمال معرفی کرد. شدت آلودگی هوا در ابر شهرها در طول یک دهه گذشته رو به افزایش بوده است و رفته رفته شهرهای بیشتری در کشور به جمع شهرهایی که به‌ویژه در نیمه سرد سال، هوای ناسالم دارند، پیوسته‌اند. این موضوع انگیزه‌ای برای مهاجرت به شهرهای شمالی بصورت موقت یا دائم را در میان کسانی که شرایط مناسبی برای این موضوع دارند، تقویت کرده است.
تسهیل رفت و آمد به شهرهای شمالی
سومین عامل موثر در افزایش مهاجرت به استان‌های شمالی در یک دهه اخیر از ناحیه خریداران، تسهیل رفت و آمد به این شهرها و کوتاه‌شدن زمان سفر با توجه به ساخت و تکمیل آزادراه‌هایی است که به این استان‌ها متصل شده است.
شیوع کرونا و قرنطینه‌های سراسری
علل چهارم و پنجم مهاجرت ملکی به شمال به شرایط ویژه حاکم بر کشور طی یکی، دو سال اخیر مربوط است؛ یکی اینکه طی یک سال و نیم گذشته با شیوع کرونا و قرنطینه‌های سراسری در برخی شهرها و استان‌ها که سفر را در برخی مقاطع محدود میکرد، گروهی از شهروندان به این فکر افتادند که خانه دومی، چه به شکل خرید و چه به شکل اجاره، در استان‌های شمالی برای خود فراهم کنند.
در واقع قرنطینه به نوعی زمینه‌ساز افزایش تقاضای سکونت در شهرهای شمالی شد و سازنده‌ها نیز این فرصت سرمایه‌گذاری را شناسایی کردند. موضوع بعدی تسری دورکاری در مشاغل مختلف بود که فراغت زمانی حاصل از آن، عملا بر میزان تقاضای سکونت موقت در شهرهای شمالی افزود.
علاوه بر پنج محرک مذکور که زمینه‌ساز مهاجرت تقاضای مصرفی ملک به بازار شمال شد، دو محرک نیز موجب مهاجرت تقاضای سرمایه‌ای ملک به دو استان گیلان و مازندران شده است: نخست «انتظارات تورمی» در بازارها از سال 97 به بعد که باعث شد مقصد بخشی از سرمایه‌های ملکی، شهرهای شمالی باشد و دوم پیش‌بینی سرمایه‌گذاران از چشم‌انداز املاک «شمال» تحت تاثیر افتتاح قطعاتی از آزادراه تهران-شمال.
