توسط ملک مانا
هر آنچه باید درباره چارچوب‌ها و نکات حقوقی ساخت املاک بدانید
قصد دارید ملک قدیمی خود را بکوبید و از نو بسازید؟ یا بتازگی زمینی را خریده‌اید و قصد ساخت‌وساز در آن را دارید؟ برای هر نوع ساخت‌وسازی علاوه بر اینکه نیاز به اخذ مجوز دارید، باید نکات حقوقی ساخت را هم رعایت کنید. اگر به دنبال پروانهٔ ساخت‌وساز هستید، ۱۰ مرحله پیش روی شماست. طرف حساب شما در این مراحل شهرداری است. اما برای سپری کردن هر مرحله عجله نکنید. بهتر است از همراهی و مشورت کسی که در این راه تجربه دارد، استفاده کنید. همچنین میتوانید پیش از شروع ساخت‌وساز این مطلب را بخوانید. ملک مانا در این مطلب شما را برای گرفتن مجوز ساخت و ساز آماده میکند.
در فصول سرد به دنبال مجوز بروید
مراحل دریافت مجوز کار زمان‌بری است که وقت زیادی از شما میگیرد. در صورت تصمیم برای ساخت‌وساز، در فصل سرد به دنبال طی کردن مراحل اولیهٔ مجوز بروید. زیرا حتما پروسهٔ دریافت مجوز تا فصل‌های گرم طول خواهد کشید. فصل‌های گرم هم بهترین زمان برای ساخت‌وساز هستند. در فصول گرم معمولا خبری از بارندگی و سرما نیست و اختلالی در ساخت‌وساز به وجود نمی‌آید.
درخواست خود را ثبت کنید
پس از بودجه‌نویسی، باید برای ثبت درخواست مجوز به شهرداری محلی که قصد ساخت‌وساز در آنجا را دارید، بروید. اگر در تهران قصد ساخت دارید، باید با همراه داشتن مدارکی نظیر کارت شناسایی، سند مالکیت، برگهٔ تسویهٔ حساب عوارض نوسازی و برگهٔ تسویهٔ حساب عوارض شهرداری به دفاتر خدمات الکترونیکی مراجعه کرده و درخواست خود را ثبت کنید.
یکی از نکات حقوقی ساخت در این قسمت، داشتن دو برگه مربوط به عوارض است. این دو مدرک برای ثبت درخواست مجوز الزامی است. اگر عوارض را در سال‌های گذشته و جاری پرداخت نکرده‌اید، حتما برای پرداخت آن اقدام کنید.
بازدید ماموران شهرداری از ملک یا زمین
زمانی‌که درخواست دریافت مجوز خود را ثبت کردید، باید درخواست بازدید از ملک یا زمین را ارائه دهید. در این مرحله، منتظر تایید شدن ثبت درخواست خود بمانید. بعد از تایید از سوی شهرداری، کارشناسی به محل فرستاده خواهد شد. کارشناس شهرداری در این مرحله به بازدید از عرض خیابان، عرض بنا، ابعاد ملک و مجاوران بنا می‌پردازد. یکی از مهم‌ترین نکات حقوقی ساخت در این مرحله پنهان شده است. آن مورد هم چیزی جز متراژ زمین نیست. در این مرحله، کارشناس با بررسی متراژ زمین به شما خواهد گفت که با توجه به متراژ، اجازهٔ احداث چند طبقه را خواهید داشت.
به عقب‌نشینی ملک توجه کنید
در این مرحله، همهٔ راه‌ها به بخش «بروکف» و کارشناسان موجود در این بخش منتهی میشود. کارشناسان متخصص در این بخش به بررسی ابعاد ملک جدید، میزان اصلاحی و میزان عقب‌نشینی ساختمان جدید شما می‌پردازند.
تهیهٔ نقشه و رفع ایرادهای آن
بازیگر اصلی این بخش شما (سازنده) هستید. در این مرحله، باید نقشه‌ای دقیق از مورد نظر را بنا تحویل شهرداری بدهید. در نقشه باید به مواردی از قبیل مساحت ملک، تعداد واحدهای ساختمان، مساحت واحدهای ساختمان، مساحت هر طبقه از ساختمان و … توجه کنید. اگر خودتان در رشته معماری تحصیل کرده یارا به تنهایی این کار را انجام دهید. اگر در طراحی نقشه تبحر ندارید، کار را به مهندسان معماری بسپارید.
در این مرحله باید که تمام خواسته‌های خود را بی‌چون و چرا به مهندسان توضیح دهید. نقشه را بعد از طراحی باید به شهرداری تحویل دهید. امکان دارد نقشه در همان مرحلهٔ نخست تایید شده یا شاید هم ایراداتی به آن گرفته شود. اگر نقشه به مرحلهٔ اصلاح رسید، برای این کار دوباره از دانش مهندسان معماری استفاده کنید. در این مرحله، باید کفش‌های آهنین بپوشید. زیرا این رفت‌وآمدها چندین بار تکرار میشود.
عوارض ملک را پرداخت کنید
عوارض ملک یکی از اصلی‌ترین نکات حقوقی ساخت است که باید توجه ویژه‌ای به آن داشت. زمانی که در نهایت تاییدیه نقشه را از شهرداری گرفتید، باید دوباره به سراغ شهرداری بروید. در این مرحله شهرداری میزان عوارض را برای شما تعیین میکند. واحد صدور پروانهٔ ساختمان، مسئول این بخش است و این میزان را محاسبه میکند. عوارض شامل عوارض ساخت‌وساز و خرید تراکم میشود.
بررسی دوباره و دقیق نقشه
کارشناسان این مرحله دقت بسیار زیادی دارند. درواقع در این قسمت نقشهٔ شما بصورت دقیق و موشکافانه بررسی خواهد شد. امکان دارد در این مرحله توصیه‌هایی را از سوی کارشناسان شهرداری از جمله بهینه‌سازی مصرف انرژی، استانداردهای لازم برای اسکلت ساختمان، استحکام بنا و رعایت اصول معماری دریافت کنید. حتما رعایت نکات حقوقی ساخت را در این مرحله در نظر داشته باشید. درنهایت هر توصیه‌ای را با دقت و وسواس اجرا کنید.
درخواست تعیین ناظر در دفاتر خدمات شهری
در زمان تهیهٔ پیش‌نویس در دفاتر خدمات شهری، باید فرم درخواست تعیین ناظر را پر کنید و به شهرداری بفرستید. حالا باید منتظر تماس شهرداری باشید. بعد از تماس شهرداری باید برای عقد قرارداد همراه با ناظری که از سوی شهرداری مشخص شده به این سازمان مراجعه کنید.
مجوز ساخت‌وساز خود را تحویل بگیرید
تبریک! شما توانستید با رعایت مراحل و نکات حقوقی ساخت، پروانه ساخت را بگیرید. زمانی که شهردار، رئیس بخش صدور پروانه ساختمان و معاون شهرسازی و معماری درخواست شما را تایید و امضا کنند، پروانه ساختمانی‌تان به شما تحویل داده میشود. مدت اعتبار این پروانه ۲ سال است.
مدارک لازم برای مجوز ساخت‌وساز
به منظور دریافت پروانهٔ ساخت‌وساز از شهرداری، باید ۱۰ مرحله فوق را طی کنید. در این بین حتما باید مدارکی را هم فراهم کنید. اگر هر کدام از مدارک را دریافت نکرده باشید، کارتان پیش نمی‌رود.
مدارک عبارتند از:
- برگ تعهد نظارت
- برگ تعهد محاسب و نقشه‌های سازه
- فرم تعهد کارفرما تکمیل و گواهی امضاء شده در یکی از دفاتر اسناد رسمی
- فیش‌های عوارض زیربنا
- نوسازی سال‌جاری
- جواب نامه از ادارهٔ بیمه مخابرات و آب و برق
- اصل و کپی سند مالکیت به نام مالک فعلی
- مجوز تهیهٔ نقشه با مهر و امضای طراح و تأیید واحد امور مهندسان ناظر شهرسازی
- تهیهٔ پیش‌نویس پروانه توسط شهرداری
- تکمیل شناسنامهٔ ساختمان توسط شهرداری و اخذ امضای پروانه
